CHUYỂN MỤC ĐÍCH ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM SANG ĐẤT Ở NHƯ THẾ NÀO?

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Xin trân trọng hỏi Quý công ty Luật Minh Gia V/v chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở đô thị;Tôi có 1 mảnh đất gồm 40m2 đất ở và 51,1m2 đất trồng cây hàng năm do UBND Quận GCN quyền SDĐ quyền Sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 18/5/2012.Nay tôi làm thủ tục chuyển 30m2 đất trồng cây sang đất ở đô thị.Ngày 7/11/2016 UBND ra QĐ số 7735 đồng ý cho tôi chuyển 30m2 đất trồng cây sang đất ở đô thị với yêu cầu: tôi phải nộp tiền SDĐ bằng 100% chênh lệch giữa thu tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích 30m2.Cách tính này có đúng không? Trong khi 2 mảnh đất liền kề tách cùng 1 mảnh đất của tôi trước đó UBND Quận khi chuyển mục đích SDĐ như tôi chỉ phải trả 50% chênh lệch. Nhân viên làm giá giải thích với tôi là có chính sách mới ,tôi không biết chính sách mới đó là gì và ra khi nào xin Công ty luật tư vấn cho tôi ,xin chân thành cảm ơn Công ty nhiều.

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây sang đất vườn

Trả lời : Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia! Chúng tôi tư vấn trường hợp của bạn như sau:

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo quy định trên, có 2 Trường hợp khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn ao sang đất ở đóng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang mục đích đất ở.

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

Như vậy, nếu thuộc một trong 2 trường hợp trên thì khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn ao lên đất ở thì chịu 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác và thuộc nhóm đất nông nghiệp. Dẫn chiếu quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP  thì cá nhân, hộ gia đình chuyển từ đất trồng cây hàng năm (được nhà nước Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Việc xác định phần đất cần chuyển mục đích của gia đình bạn là đất vườn ao hay đất trồng cây hàng năm đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012. Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho gia đình bạn ghi nhận 40m2 đất ở và 51,1m2 đất trồng cây hàng năm thì khi chuyển 30m2 đất trồng cây hàng năm sang đất ở thì sẽ áp dụng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP chịu 100% phần chênh lệnh giữa giá đất ở và giá đất trông cây hàng năm.

Trân trọng!